冰火两重天:土地市场火热 但楼市进入寒冬

和讯网2017-11-18 07:35

全国多个热点城市特别是一线城市实施楼市限购政策一年以来,房价狂涨、成交大增的势头戛然而止,但土地市场却始终供需两旺。

火爆的土地市场

经济参考报引用中国指数研究院发布的最新数据显示,10月份,全国300个城市土地供应量同比增近四成,共计11046万平方米,环比增加1%,同比增加36%;共成交土地2272宗,环比增加0.3%,同比增加24%。一线城市成交量同比涨幅领衔。

当月,300个城市土地出让金总额为3722亿元,同比增加132%。其中,土地出让金超千亿元的城市有5个,分别为北京(楼盘)、杭州(楼盘)、南京(楼盘)、重庆(楼盘)和上海(楼盘)。北京的土地出让金额创纪录地达到2509.1亿元。

同时,50个热点城市的总土地成交额已超过2.6万亿元,同比上涨40%。此外,出让金超过500亿的城市达到了16个,均创造了同期历史纪录。

尽管土地市场整体均价环比下滑,但同比却增加了近70%,各线城市均价同比均有上扬。10月,全国300个城市成交楼面均价为2316元/平方米,同比增加66%;其中住宅类用地成交楼面均价为4323元/平方米,环比减少15%,同比增加61%。

楼市成交遇“冰点”

与土地市场相比,房地产市场则持续处于“寒冬”。

昨日华尔街见闻提及,国家统计局公布的数据显示,1-10月,全国房地产投资增速再次放缓至8%以下;商品房销售面积和销售额增速也持续回落,降幅超2个百分点。商品房销售面积增速已经为连续第四个月下滑。

10月地产销售创近三年最大跌幅,地产投资增速拐头向下。据海通姜超团队测算,10月住宅销售量同比下降6%,创2015年3月来最大跌幅。

北京、上海、深圳(楼盘)房价连月降温。

深圳房价连续13个月下挫。据一财网,10月,深圳一手住宅共成交2792套,环比增加2.35%,成交27.9万平方米,环比增加2.27%;同期的成交均价为54288元/平方米,环比减少0.05%。而去年10月“深八条”出台时,深圳新房均价还是55611元/平方米。

北京楼市成交从3月开始全面萎缩。据新京报引用北京中原地产市场研究部的最新统计,1-10月北京新房市场成交1.7万套,二手房成交11.8万套。今年北京二手房市场月均成交1.2万套,成交面积107万㎡,与去年同期相比下降50%。“从6月开始,北京连续多月成交量低于1万套,市场价格跌幅处于全国第一。”新京报援引中原地产首席分析师张大伟称。

10月上海新房市场几乎断供,导致成交进一步萎缩,易居研究院研究员王梦雯如此表示。从绝对值来看,10月成交量为2012年2月以来历史最低水平。

上海房价同样出现下行,均价在11月甚至跌破5万大关,领跌全国。据金融界援引中估联行房产研究院的数据,11月首周上海新房成交均价跌至49067元/m2,环比下跌3.27%。安居客数据则显示, 上海11月均价为50058 元/m2,环比10月下跌1.38%,同比去年同期下跌 2.41%。

缘何分化

在多地楼市限购背景下,土地市场与楼市出现如此巨大的反差,原因在于:在短时期内,土地财政仍然是地方收入的重中之重。

土地出让金在地方财政收入中占了很大比例。如果以这一比例作为衡量地方土地财政依赖度的指标,依照长江商报的测算,前三季度全国20个重点城市中,有12个土地出让金占财政收入比重超过60%,有3个城市土地财政依赖度在70%至100%之间,有8个城市今年前三季度土地财政依赖度超过2016年,分别是佛山(楼盘)、杭州、成都、重庆、广州(楼盘)、西安(楼盘)、无锡(楼盘)和北京。

土地财政依赖度最严重的是佛山,其次为南京、杭州和济南(楼盘),土地财政依赖程度均超过100%,佛山和南京甚至分别高达147%、132.83%,杭州、济南的土地财政依赖比重亦均超过100%。换句话说,这四个城市的卖地收入已经超过地方一般预算收入。

楼市前景如何?

凤凰财经引述易居研究院研究员王梦雯表示,目前来看,开发商仍然持观望心态,推盘意愿并不强烈。进入4季度,预计供应会有所好转,但整体依旧处于低位。随着信贷趋紧、银行放款时间延长等一系列因素,季度成交规模大概率低于近5年历史同期水平。

对于接下来楼市调控政策的走势,金融界引述同策咨询研究部总监张宏伟称,按照每次新政时效性6-8个月的经验判断,今年9-10月份多地楼市调控调控加码后,6-8个月之后,也就是在2018年3-4月份这个时间段,极有可能是下一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期,原因有两个:一是6-8个月后调控政策的时效性逐步降低,需要加强版的楼市调控措施为楼市降温,巩固楼市调控的阶段性成果;二是,“两会”刚好要在这个时间段召开,政策面不会给予楼市在这个时间段内反弹并火热的机会的。

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