杭州高价地:溢价率超过50%的基本都没动工

证券时报2017-08-06 07:52

“现在还有开不出来的楼盘?”家住大华西溪风情的马女士向钱报记者爆料,每次路过家附近,有块地已经空了好多年,一直未开发,她对此觉得很好奇。

去年以来的火热楼市,让不少原来卖不动的楼盘也“起死回生”,甚至轻松售罄。然而,钱报记者统计了2013年~2015年出让的地块,仍然有一些未趁这波行情入市,甚至连动工迹象都没有。

这些未开发的项目,多是第一次入杭的“新兵”

经记者查证,马女士说的那块地,正是2015年南方水泥在余杭拿的一宗宅地,楼面价为9750元/m2,虽然如今看来地价便宜,但当时在区域内也算数一数二。

南方水泥是有央企背景的超大型水泥企业,总部位于杭州。不过,钱报记者查了相关资料后发现,其在房产开发领域算是“新兵”。

资料显示,这块地的建筑面积仅为18379m2,容积率为1.01~1.2。绿城设计院的一位设计师告诉钱报记者,这样的条件只能做低密产品,而另一位行业专家也分析得出:“这个容积率极有可能是洋房加排屋。”而之前有消息说这个项目可能会做成员工福利房,显然可能性比较低。

目前,该地块甚至连规划也没有,比它迟拿地的金地西溪风华销售都进入了尾声。

2014年,首次入杭的北京英蓝在大关单元拿了一宗商住地,不过直到现在都没什么动静,也没开盘。这块地当时拿地价格仅为13315元/m2,而目前周边在售楼盘都在4万元/m2以上,按道理稳赚。“这个项目还在前期设计阶段,案名还没出,不过地铁上盖是确定的。因为老板很重视,所以节奏不快。”该项目一位负责人告诉钱报记者。

2013年由宝力康华竞得的未来科技城项目,早在2015年年底钱报记者走访时就是一片荒地,紧邻的EFC欧美金融城卖得如火如荼,当时杭州宝力康华置业有限公司前期部负责人称,集团希望将这个项目做到精益求精,因此进度相对较慢。然而直到今年3月,相关资料显示,该项目仍处于规划调整后公示阶段,而该房企也是第一次来杭。

前几年,很多不知名的开发商或企业,嗅到杭州楼市的商机,一个劲地往上扑,但进来之后却发现完全不是他们想象那样,“很多没有操盘经验或资金实力一般的房企,首次入杭基本被证明难以生存。”一位业内人士感叹道。

前几年拿地的房企,不少已卖了项目

这些房企拿地之后多年未开盘,而与他们差不多时候拿地的一些房企,则干脆转卖项目脱身。

大家熟悉的河北天成2013年在庆隆单元拿的高价地,最终变成了滨江锦绣之城,滨江签了收购协议之后第二天就动工了;中节能绿建拿下的蒋村单元地块,成为已经交付的融创河滨之城的一部分;在售的钱塘玫瑰湾,是中尚置业从三联集团手中收购而来,该项目之前案名为三联春上;恒大水晶城也同样是收购而来。

这些项目被收购之后,基本都实现了热销,有些成为区域的明星楼盘。

“些遭遇资金问题的项目,是被迫出售,房企低价吃进后重新拿出来卖,利润可观。事实上,目前很多高周转的大型房企都将重心转向二级市场,也就是寻求并购。”遭遇并购房企的一位前期负责人告诉钱报记者。

前车之鉴摆在眼前,从今年的土地市场来看,无实力、无经验的房企已基本退出杭州房地产市场,这种“二八现象”正在愈演愈烈。

这两年出让的地块,开发周期明显变长

从2016年开始,钱报记者发现不少房企的开发节奏正在放缓。

早几年,有些开发商刚进杭州,就展现其快速开发能力,景瑞在杭的第一个项目当时就是以开发速度快被人所知,从拿地到开发,只要8个月。

不过,近两年,随着不少楼盘因为快速开发而不断曝出质量问题,以及G20后杭州城市界面将大大提升,来杭已久的大牌开发商已经达成共识--除了原有的规模和速度外,要想扎根杭州最重要的还是靠产品本身。

去年上半年出让的很多高价地,信达拿的南星单元宅地和奥体商住地,合景拿的申花高价地,目前还只刚公布了案名,开发周期超过一年,溢价率超过50%的基本都还没动。

“像信达这样资产雄厚的企业,虽然开发周期变长,不过对其并没有很大影响,后期只要操盘者给力,这点损失都能补回来。”某房企营销总监分析,“现在预售证申领速度变缓,很多开发商其实也不着急卖,整体还是卖方市场。”

同时,2015年杭州提高了商品房预售条件门槛。商品房10层以下的,必须要完成建筑主体结构的施工;11层以上的,完成建筑主体结构施工的一半以上,且不低于10层,这无形中拉长了开发商的工期和开发速度,2015年10月1日后拿地的项目都受此新规制约。

“现在还有开不出来的楼盘?”家住大华西溪风情的马女士向钱报记者爆料,每次路过家附近,有块地已经空了好多年,一直未开发,她对此觉得很好奇。

去年以来的火热楼市,让不少原来卖不动的楼盘也“起死回生”,甚至轻松售罄。然而,钱报记者统计了2013年~2015年出让的地块,仍然有一些未趁这波行情入市,甚至连动工迹象都没有。

前几年,很多不知名的开发商或企业,嗅到杭州楼市的商机,一个劲地往上扑,但进来之后却发现完全不是他们想象那样,“很多没有操盘经验或资金实力一般的房企,首次入杭基本被证明难以生存。”一位业内人士感叹道。

杭州高价地:溢价率超过50%的基本都没动工

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